W tym artykule przeczytasz:

1. Ile wynosi minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym 

2. Czy można uzyskać kredyt bez wkładu własnego

3. Jak sfinansować lub obniżyć wkład własny

Wkład własny w kredycie hipotecznym – ile musisz mieć naprawdę?

Zakup mieszkania lub budowa domu to jedna z najważniejszych i najpoważniejszych decyzji finansowych w życiu. Dla większości Polaków realizacja tego celu nie byłaby możliwa bez wsparcia banku w postaci kredytu hipotecznego. To zobowiązanie na wiele lat, które wymaga odpowiedniego przygotowania, stabilnej sytuacji finansowej i spełnienia konkretnych wymogów bankowych.

Jednym z nich jest tzw. wkład własny czyli kwota, którą kredytobiorca musi wnieść z własnych środków na zakup lub budowę nieruchomości. Choć może wydawać się tylko formalnością, w praktyce to właśnie wysokość wkładu własnego często decyduje o tym, czy bank w ogóle wyda pozytywną decyzję kredytową, a także jakie będą warunki finansowania.

Wkład własny jest też jednym z najczęściej poruszanych tematów wśród osób planujących zakup pierwszego mieszkania. Ile trzeba mieć pieniędzy, aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny? Czy wkład własny zawsze musi wynosić 20% wartości nieruchomości? I wreszcie czy da się uzyskać kredyt bez posiadania dużych oszczędności?

W tym artykule znajdziesz aktualne zasady dotyczące wysokości wkładu własnego, dowiesz się, jakie są minimalne wymagania banków, jak można sfinansować lub obniżyć wkład własny oraz kto może skorzystać z programów rządowych wspierających zakup nieruchomości.

Co to jest wkład własny w kredycie hipotecznym?

Wkład własny to środki, które kredytobiorca wnosi z własnej kieszeni przy zakupie nieruchomości. Innymi słowy to część wartości inwestycji, którą pokrywasz sam, a nie z kredytu.
Dla banku wkład własny oznacza, że klient angażuje własne pieniądze, dzięki czemu ryzyko kredytowe jest mniejsze. Im wyższy wkład, tym większa szansa, że kredytobiorca będzie w stanie spłacać zobowiązanie.

Wkład własny może przyjąć różne formy, nie tylko postać gotówki. Mogą to być:

środki zgromadzone na rachunku bankowym,

działka budowlana, na której powstanie dom,

rozpoczęta budowa,

środki z IKE lub IKZE,

darowizna od rodziny, pod warunkiem udokumentowania jej źródła.

Ważne, aby wkład własny był własnością kredytobiorcy i pochodził z legalnych źródeł, gdyż bank zawsze to weryfikuje.

Ile wynosi minimalny wkład własny w 2025 roku?

Zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), banki powinny wymagać co najmniej 20% wkładu własnego. Oznacza to, że przy zakupie mieszkania za 600 000 zł, trzeba posiadać minimum 120 000 zł własnych środków.

Niektóre banki akceptują niższy wkład 10%, ale pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które zwiększa koszt kredytu.
Przykładowo:

mieszkanie za 400 000 zł → wymagany wkład 40 000 zł (10%) lub 80 000 zł (20%),

mieszkanie za 700 000 zł → wymagany wkład 70 000 zł lub 140 000 zł.

Wysokość wkładu może się różnić w zależności od banku, rodzaju nieruchomości i sytuacji finansowej kredytobiorcy. Niektóre instytucje wymagają większego wkładu, jeśli nieruchomość jest mniej płynna (np. działka rolna czy letniskowa).

Czy można dostać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Formalnie nie można uzyskać kredytu hipotecznego bez żadnych środków własnych, ale istnieje program „Rodzinny kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego”, który umożliwia obejście tego wymogu w sposób bezpieczny i legalny.

Program działa dzięki gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), który zabezpiecza brakującą część wkładu własnego od 10% do 20% wartości nieruchomości, maksymalnie do 100 000 zł. W przypadku Rodzinnego kredytu mieszkaniowego całkowita wartość inwestycji nie może przekroczyć kwoty 1 miliona złotych. 
Z takiego rozwiązania mogą skorzystać osoby, które:

1. nie posiadają prawa własności do innej nieruchomości,
2. spełniają kryteria dochodowe i rodzinne,
3. nie byly stroną umowy innego kredytu hipotecznego
4. chcą kupić mieszkanie lub dom na własne potrzeby mieszkaniowe.
5. wybrały nieruchomość spełniającą limity cen za m2

Gwarancja BGK nie jest gotówką, lecz zobowiązaniem państwa wobec banku, że pokryje ewentualne straty w przypadku niespłacania kredytu. Dzięki temu klient nie musi wnosić fizycznego wkładu, a bank traktuje kredyt jako w pełni zabezpieczony.

To obecnie jedyna realna opcja kredytu bez wkładu własnego w Polsce.

Jak obniżyć wymagany wkład własny?

Jeśli nie kwalifikujesz się do programu gwarancyjnego BGK, nadal istnieje kilka sposobów na zmniejszenie wymaganego wkładu własnego:

1. Dodatkowe zabezpieczenie – jeśli posiadasz inną nieruchomość (np. rodzinną działkę), bank może potraktować ją jako część wkładu.

2. Darowizna od rodziny – środki przekazane przelewem z udokumentowanego źródła mogą zostać uznane jako wkład własny.

3. Wartość rozpoczętej budowy – jeżeli posiadasz działkę z rozpoczętą inwestycją, jej dotychczasowa wartość stanowi wkład.

4. Zwiększenie zdolności kredytowej – stabilne dochody, dłuższy okres spłaty czy brak innych zobowiązań pozwalają na zaciągnięcie większego kredytu dzięki czemu wkład własny może stanowić minimalne 10%.  

Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, warto sprawdzić, które banki mają najbardziej elastyczne podejście do wkładu własnego. Skontaktuj się z nami przez formularz na dobrypieniadz.pl, a pomożemy Ci porównać aktualne oferty.

Jak bank weryfikuje wkład własny?

Bank musi mieć pewność, że środki, które deklarujesz jako wkład własny, faktycznie istnieją i pochodzą z legalnego źródła. Weryfikacja polega na przedstawieniu dokumentów, takich jak:

wyciąg z rachunku bankowego,

potwierdzenie przelewu,

umowa darowizny lub akt notarialny,

wycena nieruchomości stanowiącej wkład.

Środki z pożyczek gotówkowych, chwilówek lub kart kredytowych nie mogą stanowić wkładu własnego. Bank traktuje to jako dodatkowe zadłużenie, które obniża zdolność kredytową.

Wkład własny a zdolność kredytowa

Wysokość wkładu własnego ma bezpośredni wpływ na warunki kredytu. Im więcej wniesiesz, tym:

niższe oprocentowanie i prowizje,

wyższa zdolność kredytowa,

mniejsze ryzyko dla banku,

większe szanse na pozytywną decyzję kredytową.

Banki często stosują wskaźnik LTV (Loan to Value) – określa on stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości.

LTV = 80% → wkład 20% → najlepsze warunki,

LTV = 90% → wkład 10% → wyższe oprocentowanie,

LTV > 90% → zazwyczaj brak możliwości uzyskania kredytu.

W praktyce oznacza to, że większy wkład własny to mniejsze ryzyko i tańszy kredyt.

Co zrobić, jeśli nie masz wystarczającego wkładu własnego?

Nie każdy ma możliwość odłożenia kilkudziesięciu tysięcy złotych. W takiej sytuacji masz kilka opcji:

1. Program Rodzinny kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego to rozwiązanie dla osób bez oszczędności, opisane wyżej.

2. Ubezpieczenie niskiego wkładu – niektóre banki oferują kredyty z 10% wkładem, jeśli klient wykupi ubezpieczenie brakującej części.

3. Wsparcie rodziny – pożyczka lub darowizna od bliskich, z odpowiednim udokumentowaniem źródła środków.

4. Odkładanie na wkład własny – regularne oszczędzanie, np. 10–15% dochodów miesięcznie, pozwala zgromadzić wkład w ciągu kilku lat.

Nie masz pełnego wkładu własnego? Sprawdź, czy możesz uzyskać kredyt korzystając z gwarancji BGK lub znaleźć bank, który akceptuje niższy wkład. Wypełnij formularz na dobrypieniadz.pl, a nasz ekspert pomoże Ci bezpłatnie porównać dostępne kredyty hipoteczne.

Podsumowanie – ile musisz mieć naprawdę?

Wkład własny to nie tylko formalność to element, który pokazuje bankowi Twoją stabilność finansową. W większości przypadków potrzebujesz minimum 20% wartości nieruchomości, choć niektóre banki zaakceptują 10% przy dodatkowym zabezpieczeniu.

Jeżeli nie masz własnych środków, możesz skorzystać z programu Rodzinny kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego lub poszukać alternatywnych sposobów na obniżenie wymaganej kwoty.

Każdy przypadek jest inny dlatego warto porównać oferty kilku banków i sprawdzić, jakie warunki kredytu będą najlepsze w Twojej sytuacji finansowej.

Każdy bank ma inne wymagania dotyczące wkładu własnego i zdolności kredytowej. Wejdź na dobrypieniadz.pl/kredyty/ i sprawdź, jaki kredyt hipoteczny możesz uzyskać już dziś bez zbędnych formalności i z pomocą ekspertów.